Безубыточность рефинансирования: Пункты против Ставки
Действительно ли эта более низкая процентная ставка дешевле? Как рассчитать «Точку безубыточности», чтобы не потерять деньги на расходах по закрытию сделки.
Безубыточность рефинансирования: Пункты против Ставки
Ставки упали. Ваш почтовый ящик полон предложений: "Рефинансируйте сейчас и сэкономьте 300 $/месяц!"
Звучит заманчиво. Но в ипотечной индустрии «Экономия ежемесячно» != «Экономия денег».
Проблема: Стоимость трения
Рефинансирование не бесплатно. Между комиссиями за оформление, комиссиями за оценку, титульным страхованием и «Дисконтными пунктами» (предоплаченные проценты для снижения ставки), расходы на закрытие могут легко составить от 5 000 до 15 000 долларов.
Кредитор включает эти расходы в ваш новый кредит. Таким образом, ваш баланс РАСТЕТ, даже если ваша ставка ПАДАЕТ.
Агитация: Движущаяся цель
Вот ловушка: Как долго вы останетесь в доме?
Если вы потратите 10 000 долларов на комиссии, чтобы сэкономить 200 долларов в месяц, вам потребуется 50 месяцев (более 4 лет), только чтобы выйти в ноль.
Если вы продадите дом или переедете через 3 года, вы фактически потеряли деньги на рефинансировании, даже с более низкой ставкой. Вы заплатили 10 000 долларов вперед, чтобы сэкономить 7 200 долларов. Вы в минусе.
Решение: Рассчитайте «Месяц безубыточности»
Никогда не рефинансируйте на основе «Ежемесячного платежа». Рефинансируйте на основе Точки безубыточности.
Если ваша точка безубыточности через 30 месяцев, и вы планируете жить там 10 лет, делайте это. Если вы можете переехать на новую работу через 2 года, выбросьте предложение в мусорку.
📱 Симуляция в Amorti
Используйте AmortiApp, чтобы проверить математику кредитора.
- Сценарий А (Текущий кредит): Запустите симуляцию для оставшихся лет вашего текущего кредита. Запишите «Всего оставшихся процентов».
- Сценарий Б (Рефинансирование):
- Новый основной долг = Текущий баланс + Расходы на закрытие.
- Новая ставка = Более низкая ставка.
- Новый срок = 30 лет (Осторожно! Сброс часов стоит денег).
- Сравните Всего процентов А и Б.
Часто вы обнаружите, что продление 22-летнего кредита обратно до 30 лет стоит БОЛЬШЕ в общих процентах, даже при более низкой ставке.
Не дайте себя продать. Посчитайте.
Теги
Готовы рассчитать свой кредит?
Используйте наш бесплатный калькулятор, чтобы увидеть ежемесячные платежи и общую сумму процентов.
Рассчитать сейчас →