Погасить ипотеку или инвестировать? Математический гид 2025

У вас есть свободные накопления. Может быть, 10 000 евро или лишние 500 евро каждый месяц. И перед вами стоит великая финансовая дилемма: Использовать эти деньги для уменьшения ипотеки или инвестировать их в фондовый рынок?

Это вопрос, вызывающий жаркие споры. Одни ставят во главу угла "душевное спокойствие" от отсутствия долгов (досрочное погашение). Другие — "математическую выгоду" (инвестиции).

В 2025 году, когда процентные ставки стабилизируются, ответ зависит исключительно от математики... и вашей терпимости к риску. Давайте проанализируем.

Базовое уравнение

Решение сводится к сравнению двух ставок:

1. Стоимость вашего долга: Процентная ставка по ипотеке.
2. Доходность ваших инвестиций: То, что вы ожидаете заработать на рынке (за вычетом налогов).

Сценарий А: "Дешевая" ипотека (Ставки < 3%)

Если вы взяли ипотеку до 2022 года, у вас, вероятно, фиксированная ставка 1%, 1,5% или 2%.

• Цена погашения: Вы "экономите" 1,5% процентов. Это ваша гарантированная доходность.
• Выгода от инвестиций: Исторически S&P 500 или глобальные фонды приносят 7-8% годовых в долгосрочной перспективе.
• Решение: ИНВЕСТИРОВАТЬ.
  • Математически заработать 7% намного лучше, чем сэкономить 1,5%.
  • Погашая дешевую ипотеку, вы "убиваете" дешевые деньги. Инфляция (даже при 2-3%) фактически "платит" часть вашего долга за вас.

Сценарий Б: "Дорогая" ипотека (Ставки > 4-5%)

Если вы взяли ипотеку недавно или у вас переменная ставка, которая взлетела.

• Цена погашения: Вы экономите 4,5% или 5% процентов. Это гарантированная безрисковая доходность.
• Выгода от инвестиций: Вы ожидаете 7-8%, но это не гарантировано. В плохой год рынок может упасть на 20%.
• Решение: ПОГАШАТЬ (или Комбинировать).
  • Получение гарантированных 5% чистыми (путем погашения) — это впечатляющая доходность. Немногие инвестиции предлагают 5% без риска.
  • Здесь досрочное погашение финансово очень разумно.

Психологический фактор и риск

Математика говорит одно, а жизнь — другое.

Риск инвестирования: Если вы решите инвестировать вместо погашения, вы должны быть готовы к волатильности. Если завтра рынок упадет на 30%, продадите ли вы в панике? Если ответ "да", лучше погасите ипотеку. Инвестиционная стратегия работает только в долгосрочной перспективе (10+ лет).

Спокойствие от отсутствия долгов: Отсутствие долгов снижает стресс. Если вы потеряете работу, полностью выплаченный дом резко сократит ваши фиксированные расходы. Для многих людей спокойный сон стоит больше, чем дополнительные 2% доходности.

Сила сложного процента против амортизации

Рассмотрим числовой пример на 20 лет. У вас есть 20 000 евро.

• Ипотека под 3%.
• Инвестиции под 7% (после уплаты налогов).

Вариант 1: Погасить 20 000 евро Вы экономите 3% процентов на этих 20к в течение 20 лет. Общая экономия на процентах: ~16 000 евро. Общая выгода: 20 000 (основной долг) + 16 000 (невыплаченные проценты) = 36 000 евро.

Вариант 2: Инвестировать 20 000 евро Вы инвестируете под 7% сложного процента на 20 лет. Формула: 20 000 * (1.07)^20 Итоговая стоимость: ~77 393 евро.

Разница: Инвестиции приносят на 41 000 евро БОЛЬШЕ, чем погашение за этот период.

Гибридная стратегия

Если не можете решить, делайте и то, и другое. Например:

• Ставка ипотеки 2%: Инвестируйте 100%.
• Ставка ипотеки 3-4%: Инвестируйте 50%, Погашайте 50%.
• Ставка ипотеки 5%+: Погашайте 100%.

Рассчитать экономию сейчас