Полное руководство по ипотечной амортизации: Французская, Немецкая и Американская системы

Понимание того, как работает ваша ипотека, так же важно, как и поиск самой низкой процентной ставки. То, как ваш кредит амортизируется — погашается с течением времени — может существенно повлиять на ваши ежемесячные платежи и общую сумму процентов, которые вы платите.

В этом руководстве мы рассмотрим три наиболее распространенные системы амортизации, используемые во всем мире: Французскую систему, Немецкую систему и Американскую систему.

Что такое амортизация кредита?

Амортизация — это процесс распределения кредита на серию фиксированных платежей с течением времени. Вы будете выплачивать проценты и основную сумму кредита разными суммами каждый месяц, в зависимости от используемой системы.

1. Французская система (Аннуитетные платежи)

Французская система амортизации является наиболее широко используемым методом во многих частях мира, включая большую часть Европы и стандартные ипотеки в США.

Ключевые особенности:

• Ежемесячный платеж: Постоянный. Вы платите абсолютно одинаковую сумму каждый месяц.
• Проценты против Основного долга: Вначале большая часть вашего платежа идет на погашение процентов. По мере уменьшения остатка основного долга часть процентов уменьшается, и большая часть вашего платежа идет на погашение основного долга.

Плюсы и минусы:

• Плюсы: Предсказуемость. Вы точно знаете, какой бюджет вам нужен каждый месяц.
• Минусы: Вы медленно накапливаете капитал в первые годы.

2. Немецкая система (Дифференцированные платежи)

Немецкая система амортизации работает иначе. Вместо фиксированного ежемесячного платежа фиксируется сумма основного долга, которую вы выплачиваете каждый месяц.

Ключевые особенности:

• Ежемесячный платеж: Переменный (Убывающий). Ваш первый платеж самый высокий, и он уменьшается каждый месяц.
• Проценты против Основного долга: Вы платите фиксированную сумму основного долга плюс проценты на остаток задолженности. Поскольку остаток уменьшается каждый месяц, проценты уменьшаются, а значит, и ваш общий платеж.

Плюсы и минусы:

• Плюсы: Вы платите меньше общих процентов за весь срок кредита по сравнению с французской системой. Вы быстрее накапливаете капитал.
• Минусы: Первоначальные платежи значительно выше, что может быть бременем для тех, кто покупает жилье впервые.

3. Американская система (Только проценты)

Американская система, часто называемая кредитом "Interest-Only" (Только проценты), довольно своеобразна.

Ключевые особенности:

• Ежемесячный платеж: Очень низкий (Только проценты).
• Проценты против Основного долга: Вы платите только начисленные проценты каждый месяц. Вы платите ноль основного долга в течение срока.
• Балунный платеж: В конце срока кредита вы должны вернуть всю первоначальную сумму кредита одним единовременным платежом.

Плюсы и минусы:

• Плюсы: Чрезвычайно низкие ежемесячные платежи в течение срока. Хорошо для инвесторов, которые планируют продать недвижимость до окончания срока или имеют нерегулярный денежный поток.
• Минусы: Чрезвычайно рискованно. Вы не накапливаете капитал. Вы сталкиваетесь с огромным платежом в конце.

Какая система подходит вам?

• Выберите Французскую, если вам нужна стабильность и последовательный бюджет.
• Выберите Немецкую, если вы можете позволить себе более высокие первоначальные платежи и хотите сэкономить на общих процентах.
• Выберите Американскую, только если вы опытный инвестор с четкой стратегией выхода.

Независимо от того, какую систему вы рассматриваете, расчет цифр имеет важное значение.